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办案心得

开发商将房屋出售购房者后又将房屋抵押借款,购房者执行异议胜诉

2020-03-15

原告王某与被告周某峰、海阳某置业有限公司(以下简称海阳某置业公司)案外人执行异议之诉一案,本院于2018年5月21日受理后,依法适用普通程序,公开开庭审理了本案。原告王某及委托诉讼代理人文常兴、孙立贤,被告周某委托诉讼代理人王庆生、程博,被告海阳置业公司委托诉讼代理人唐晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某向本院提出诉讼请求:1.请求停止对海阳市商品房的强制执行,并解除对该房产的查封;2.本案诉讼费由周某和海阳置业公司承担。事实和理由:王某与海阳置业公司于2012年10月19日签订编号为“海房预(销)字201115第318号”的商品房预(销)售合同,约定海阳置业公司将位于海阳市商品房出售给王某,合同价款为535920元,王某已如约将合同款项支付给海阳置业公司,该房屋现已交付给王某,且已完成装修,并实际入住合法占有,该房屋归王某所有。在济南市中级人民法院于2018年4月2日作出的(2018)鲁01执恢13号裁定书中裁定拍卖上述涉案房产,王某遂向济南市中级人民法院提出执行异议,济南市中级人民法院于2018年5月3日作出(2018)鲁01执异109号执行裁定书驳回了王某的异议,王某为维护自身合法权益,特提出以上诉求。

周某辩称,王某的诉讼请求没有法律依据,依法应当予以驳回。周某2014年10月22日与海阳置业公司签订抵押合同,并于2014年10月30日办理了抵押登记,对涉案房屋享有抵押权。有山东省高级人民法院(2016)鲁民初63号调解书确定在案。2016年5月24日,济南市历下区人民法院作出(2016)鲁0102民初3197、3198号协助执行通知书,首次查封海阳置业公司132套房产(包括涉案房产),并于2017年11月20日将包含涉案房产在内的67套房产移送济南市中级人民法院执行。王某诉称其于2012年10月19日与海阳置业公司签订购房合同,并将合同款项支付给海阳置业公司,涉案房屋归其所有。周某认为,物权以登记为生效要件,王某与海阳置业公司签订购房合同后并未办理房产登记,在效力上不能对抗周某的抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先,王某没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同,不具备第(一)项规定的情形。根据王某提交的商品房预(销)售合同第二十三条的约定“本合同自双方签订之日起30日内,由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案,合同自登记备案之日起生效”,该合同并没有进行登记备案,尚未生效。其次,王某没有在人民法院查封之前已合法占有该不动产,不具备第(四)项规定的情形。济南市历下区人民法院于2016年5月24日对涉案房产进行了首次查封,王某提交的购买涉案房产的发票开票日期为2017年10月9日,提交的物业缴费收据为2017年5月2日,以上证据均不能证明其在法院查封之前就占有了涉案房产。因此,王某要求停止对涉案房产强制执行并解除对该房产的查封,没有法律依据。综上所述,周某对上述房产享有优先受偿权,王某诉讼请求没有法律依据。故请求法院依法驳回王某诉讼请求。

海阳某置业公司辩称,王某与海阳某置业公司确实签署了商品房买卖合同,合同签署后,王某按照约定向海阳某置业公司支付房屋价款,海阳某置业公司也按照合同约定交付房屋,王某诉讼请求中,请求的事项与海洋某置业没有任何关系,王某不应将海阳某置业公司列为本案的被告。

本案争议的焦点问题是王振是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

本案中,首先,关于王与海阳置业公司于2012年10月19日签订的涉案商品房预(销)售合同的效力问题,涉案商品房预(销)售合同是缔约双方当事人真实意思的表示,内容不违背法律行政法规的禁止性规定。虽然涉案商品房预(销)售合同第二十三条约定“本合同自双方签订之日起30日内,由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案,合同自登记备案之日起生效”,但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致,可以变更合同”,有关合同变更条件中的当事人协商一致,可以根据当事人的履行行为进行判断。涉案商品房预(销)售合同的当事人虽然没有办理作为合同约定的生效条件的登记手续,但王已经履行了支付购房款等主要义务,对方予以接受,即应当视为当事人之间以行为变更了合同约定的生效条件,在此情况下,涉案商品房预(销)售合同发生法律效力。综上,涉案商品房预(销)售合同合法有效,周峰抗辩涉案商品房预(销)售合同不生效的抗辩理由不能成立,本院不予采纳。因此,在人民法院查封涉案房产之前王与海阳置业公司已签订合法有效的书面买卖合同。

其次,涉案商品房预(销)售合同约定买受人购买的商品房用途为住宅,即用于居住,且根据王提供的证据能证明其名下无其他用于居住的房屋。同时,根据已查明事实,王已按合同约定付清购房价款。最后,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定:“……一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”。根据上述规定,即使周峰对涉案房产享有抵押权,也不得对抗作为消费者的王的物权期待权。

综上所述,王对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,其关于不得执行涉案房产的诉讼请求成立,院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定,判决如下:

不得执行海阳市商品房。

案件受理费9160元,由周峰负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省高级人民法院。

本院(2018)鲁01执异109号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

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